Cómo los riesgos climáticos influyen en la asequibilidad de la vivienda en las ciudades del mundo

La asequibilidad de la vivienda se ha analizado tradicionalmente desde una perspectiva macrofinanciera. Las condiciones crediticias, el crecimiento de los ingresos, las tasas de interés y la dinámica especulativa han dominado el debate sobre los precios de la vivienda y su divergencia respecto de los fundamentales. Sin embargo, a medida que el cambio climático se acelera, un nuevo factor estructural cobra cada vez mayor relevancia para los mercados inmobiliarios urbanos: el riesgo climático y los servicios relacionados con el clima.

Nuestro reciente documento de trabajo, «Climate Hazards Meet Overpriced Cities: Linking Environmental Risks to Real Estate Markets Across the Globe», explora cómo los riesgos climáticos afectan la asequibilidad de la vivienda en una muestra global de ciudades, centrándose en la relación precio-ingreso (PTI) como medida de la sobrevaloración y el estrés social en los mercados inmobiliarios. Nuestra investigación introduce una perspectiva novedosa al demostrar que los factores climáticos tienen poca relevancia para los mercados inmobiliarios típicos, pero adquieren una gran influencia en las ciudades con precios más altos del mundo.

Los determinantes de la relación precio-ingreso (PTI) en los mercados inmobiliarios urbanos se han analizado exhaustivamente en la literatura. La mayoría de los estudios se centran en las condiciones crediticias y el riesgo sistémico, considerando la PTI principalmente como una medida de la asequibilidad de la vivienda. La premisa subyacente es que los precios de la vivienda no pueden divergir indefinidamente respecto de los niveles de ingresos de los compradores potenciales. Si los precios superan constantemente el crecimiento de los ingresos, los hogares eventualmente no podrán comprar viviendas, lo que reducirá la demanda y ejercerá una presión a la baja sobre los precios (André et al., 2014).

Los hogares generalmente eligen entre ser propietarios o alquilar, y esta decisión depende de los niveles relativos de los precios de la vivienda y los alquileres. Cuando los precios suben más rápido que los alquileres, el alquiler se vuelve más atractivo, lo que alivia la presión sobre los precios de la vivienda y, al mismo tiempo, aumenta la presión sobre los alquileres, y viceversa. Las desviaciones persistentes de estas dinámicas, como las documentadas por André et al. (2014), plantean preocupación por la desigualdad social, ya que las poblaciones vulnerables se ven desproporcionadamente afectadas por la menor asequibilidad que acompaña al aumento de los precios de la vivienda.

La relación entre los PTI y los riesgos climáticos sigue siendo mucho menos conocida. Si bien un volumen considerable de investigación ha examinado cómo los servicios ambientales y los riesgos climáticos influyen en los precios de la vivienda, el vínculo directo con el índice PTI ha recibido poca atención. Nuestro estudio examina, por primera vez, los determinantes de los índices PTI en relación con el riesgo climático. Si bien trabajos anteriores identifican canales que vinculan los factores climáticos con los resultados en materia de vivienda, se centran principalmente en países individuales, áreas metropolitanas o riesgos específicos, lo que deja una comprensión incompleta de cómo varían los índices de asequibilidad en un amplio espectro de ciudades a nivel mundial. Además, la mayoría de las investigaciones previas se centran en los precios de la vivienda en lugar del propio índice PTI, y ninguno de estos estudios considera cómo los efectos de los riesgos climáticos pueden concentrarse en los extremos de la distribución de la asequibilidad.

Nuestro estudio combina datos climáticos con ratios de PTI a nivel de ciudad, abarcando 195 ciudades de todo el mundo. Nuestros resultados muestran que la dinámica de los mercados inmobiliarios más sobrevalorados a nivel mundial difiere notablemente de la de los mercados más típicos. En las ciudades ubicadas en la cola derecha de la distribución del PTI, tanto los riesgos climáticos como las comodidades climáticas se reflejan en los precios de la vivienda. Específicamente, valores más altos de grados-día de enfriamiento se asocian con aumentos en los ratios de PTI en los cuantiles superiores, mientras que las temperaturas extremas se vinculan con disminuciones en los ratios de PTI. En conjunto, estos hallazgos revelan nuevas brechas sociales esperables debido al cambio climático; sugieren que es probable que el sobreprecio se intensifique en regiones donde los aumentos moderados de temperatura aumentan el valor de las comodidades del cambio climático, siempre que estas ciudades no estén muy expuestas a otros riesgos climáticos. Por el contrario, las ciudades tropicales, donde las temperaturas ya se acercan a los límites fisiológicos y de confort, y donde los riesgos climáticos son más agudos, podrían experimentar una disminución en los ratios de PTI a medida que el calor extremo reduce la demanda de vivienda, aliviando así las presiones de asequibilidad.